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La semaine du droit de l’immobilier

Civil - Immobilier
14/09/2020
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier, la semaine du 7 septembre 2020.
Copropriété – répartition – assemblée générale – clauses
« Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 27 février 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-26.072, Bull. 2018, III, n° 4), par acte du 31 mai 1983, l’immeuble situé [...], composé de deux lots, a été placé sous le régime de la copropriété. Par acte du 30 mai 1984, le lot n° 2 a été divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12. Une assemblée générale du 21 juin 2011 a, en sa résolution n° 5, contesté la légalité du modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984 et exigé sa rectification.
M. X..., propriétaire des lots n° 3, 8 et 9, a assigné le syndicat des copropriétaires et la SCI Auteuil-Boulogne, propriétaire du lot n° 1, en annulation de cette résolution. Le syndicat des copropriétaires a appelé la société Groupe immobilier Europe à l’instance.
La société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires ont invoqué l’inopposabilité à leur égard de l’acte du 30 mai 1984.
 
Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable :
Selon ce texte, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites.
Pour rejeter la demande de la société Auteuil-Boulogne et du syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient que, si la répartition des quotes-parts de parties communes et de charges entre les lots n° 3 à 12 n’a pas été soumise à une assemblée générale, contrairement à ce qu’exige l’article 11, alinéa 3, et si cette disposition est d’ordre public, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l’acte modificatif du 30 mai 1984 qui contient ces répartitions, alors que le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans et que l’imprescriptibilité invoquée par la société Auteuil-Boulogne et le syndicat des copropriétaires ne concerne que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d’un règlement de copropriété, ce qui ne peut être effectué que par le juge, et que l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale et les motifs qui y ont conduit entraînent le rejet de la demande tendant à l’inopposabilité à la société Auteuil-Boulogne et au syndicat des copropriétaires de l’acte modificatif du 30 mai 1984.
En statuant ainsi, alors que l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l’article 43 précité n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
 
Vu les articles 11, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable :
Aux termes du premier de ces textes, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24. Aux termes du second, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Pour rejeter la demande tendant à déclarer non écrites les clauses de l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984, l’arrêt retient que le fait que la répartition des charges n’ait pas fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’est pas contesté, est insusceptible de rendre la clause IV et les tableaux contraires à la loi du 10 juillet 1965, puisque cette exigence figure expressément en page 4 de l’acte du 31 mai 1984, en partie III « répartition des charges », qui renvoie au tableau.
En statuant ainsi, alors que, le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ».
Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.045, P+B+I *
 
 
Copropriété – parties communes – travaux
« Selon l’arrêt attaqué (Dijon, 27 novembre 2018), Mme Y..., propriétaire d’une maison d’habitation dont le terrain arrière jouxte un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenant que les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créaient des vues droites sur son terrain et que les tablettes des fenêtres débordaient sur sa propriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en suppression de ces vues et tablettes et en dommages-intérêts.
 
La cour d’appel a relevé que, si les travaux litigieux touchaient au mur de façade et à la toiture, définis comme des parties communes, il ressortait de l’article 1er du règlement de copropriété que tel n’était pas le cas des fenêtres et lucarnes éclairant des parties divises et que, si les ornements de façade étaient communs, les balustrades des balcons et balconnets, les persiennes, fenêtres, volets et accessoires ne l’étaient pas.
Elle en a déduit, à bon droit, que, les fenêtres percées dans le mur de façade, la fenêtre de toit installée en toiture et les tablettes constituant des parties privatives, l’action ne pouvait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires ».
Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-13.373, P+B+I *
 
 
Bail rural – verbal – statut du fermage
« Selon l’arrêt attaqué (Bourges, 6 juin 2019), M. X... et Mme Y... ont constitué la société civile d’exploitation agricole Tournavaux (la SCEA), dont ils étaient tous deux associés exploitants.
Par convention du 3 juin 2010, M. X... a mis à disposition de cette société, pour une durée de dix ans, des parcelles de terre dont il est propriétaire.
M. X..., qui a pris sa retraite et démissionné de la gérance de la société, est devenu associé non exploitant à compter du 1er janvier 2011.
Par requête du 18 mai 2017, la SCEA a sollicité la reconnaissance d’un bail rural verbal. M. X... a demandé reconventionnellement le paiement des taxes foncières.
 
La cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article L. 411-2 du Code rural et de la pêche maritime doit être interprété en ce sens que la cessation de la participation personnelle à l’exploitation au sein de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne permet plus à l’auteur de celle-ci, à compter de la date de cet événement, de se prévaloir de l’exclusion du statut du fermage, à moins qu’il n’ait manifesté concomitamment son intention de mettre fin à cette mise à disposition.
Ayant relevé que M. X... était devenu associé non exploitant à compter du 1er janvier 2011, ne s’était pas retiré de la SCEA, n’avait pas mis fin à la mise à disposition, au profit de cette société, des terres dont il était propriétaire, et avait continué à percevoir le prix convenu dans la convention du 3 juin 2010, et que l’action intentée par la SCEA tendait à voir constater que les conditions justifiant l’exclusion du statut du fermage n’étaient plus remplies le 1er janvier 2011, la cour d’appel en a exactement déduit que les relations entre les parties étaient régies à compter de cette date par un bail rural verbal, qui était toujours en cours, de sorte que la demande de la SCEA n’était pas prescrite ».
Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-20.856, P+B+I *
 
 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 14 octobre 2020.
 
Source : Actualités du droit