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Expérimentation d’une politique des loyers en faveur des ménages très modestes

Civil - Immobilier
16/05/2019
L’ordonnance relative à l’expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social a été publiée au Journal officiel du 16 mai 2019.
Présentée en Conseil des ministres mercredi 15 mai dernier par Jacqueline Gourault et Julien Denormandie, prise en application de l’article 88 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.), dite loi Élan, l’ordonnance prévoit, pour une durée de cinq ans et pour les bailleurs sociaux volontaires, la possibilité de mener une politique des loyers expérimentale, dont l'objectif est de faciliter l'accès au parc social de ménages très modestes.

Les organismes HLM mentionnés à l'article L. 411-2 du Code de la construction et de l'habitation et les sociétés d'économie mixte mentionnées à l'article L. 481-1 du même code gérant des logements faisant l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2 du même code (aide personnalisée au logement) peuvent, après délibération de leur conseil d'administration ou conseil de surveillance et après déclaration auprès du représentant de l'État dans le département du lieu d'implantation de leur siège ou, pour les OPH, de leur collectivité territoriale de rattachement, mettre en place une politique des loyers dérogatoire.

Les organismes qui souhaitent mettre en œuvre une politique des loyers dérogatoire doivent indiquer dans la déclaration précitée le ou les ensembles immobiliers de leur patrimoine faisant l'objet de l'expérimentation ainsi que les modalités de leur politique des loyers dérogatoire.

Les loyers des nouveaux baux d'une partie des logements faisant l'objet de l'expérimentation conclus avec des ménages dont les ressources sont inférieures à 80 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI), ne doivent pas excéder les plafonds de loyers pris en compte pour le calcul de l'aide personnalisée au logement (APL) mentionnés au huitième alinéa de l'article L. 351-3 du Code de la construction et de l'habitation et doivent être inférieurs aux loyers précédemment pratiqués dans ces logements.
Par ailleurs, les bailleurs engagés dans cette expérimentation pourront appliquer à d'autres locataires entrants dans le parc des loyers plus élevés, supérieurs aux plafonds des conventions APL en cours et dans la limite des loyers maximaux prévus pour les logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS).

Au terme de l'expérimentation, l'équilibre entre les minorations et les majorations de loyers doit être atteint. Pour le calcul de ces majorations, le montant retenu pour chaque logement correspond à la différence entre le loyer plafond prévu par la convention conclue au titre de l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation (APL) ou le montant maximum fixé en application des premier et deuxième alinéas de l'article L. 442-1 du même code (prix de base au mètre carré des constructions HLM déterminé par l’autorité administrative et détermination d’un montant minimum et maximum), d'une part, et le loyer pratiqué inscrit dans le nouveau contrat de location, d'autre part.

L’ordonnance précise par ailleurs les modalités de mise en œuvre et de suivi de l’expérimentation.

Ainsi, les organismes qui mettent en œuvre l'expérimentation communiquent chaque année au représentant de l'État dans le département du lieu d'implantation de leur siège ou, pour les OPH, de leur collectivité territoriale de rattachement, au plus tard le 31 janvier de l'année suivante, un bilan, indiquant notamment le nombre de logements concernés, la masse des minorations et des majorations de loyers, ainsi que les caractéristiques des ménages concernés.
En outre, le préfet peut mettre fin à l’expérimentation lorsqu’il constate que les objectifs de la politique des loyers ou l’équilibre financier ne peuvent manifestement être atteints. L'organisme concerné en est alors informé et est mis à même de présenter ses observations dans le délai de un mois suivant cette information (D. 15 mai 2019, NOR : LOGL1913722D, JO 16 mai).

Un rapport sera remis au Parlement quatre mois avant la fin de l’expérimentation.

Selon le rapport présenté au Président de la République, l’expérimentation vise par conséquent :
  • à favoriser l’accès au logement des ménages les plus modestes ;
  • à contribuer ainsi aux sorties de l'hébergement d'urgence, au plan « Logement d'abord » ;
  • et à l'objectif posé par le législateur de mixité sociale, en application duquel au moins 25 % des attributions de logements sociaux réalisées en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville sont effectuées au profit des demandeurs les plus modestes.
Source : Actualités du droit